२०७४ साउनदेखि कृषियोग्य जमीनको संरक्षण गर्ने भन्दै रोकिएको जग्गा कित्ताकाट २०८० मा आएर पुरानै अवस्थामा फर्किएको छ । यसको उद्देश्य राम्रो थियो तर विनातयारी निर्णय र कार्यान्वयन फितलो हुँदा ६ वर्षसम्म घरजग्गा कारोबारको क्षेत्र ठप्पजस्तै बन्न पुग्यो । जसका कारण मालपोतलगायत कार्यालयमा विकृति बढ्यो । हामी (व्यवसायी)ले सोही समयमा कित्ताकाट रोक्न हतार नगर्न सुझाएका थियौं । यो अव्यावहारिक हुने र पहिले भू–उपयोग नीति ल्याएरमात्रै अगाडि बढ्न सुझाव दिएका थियौं । हाम्रो सुझावलाई सुनिएन, यत्तिकै ६ वर्ष खेर गयो । यही एउटै विषयले मात्रै अर्थतन्त्र बिग्रियो भन्नु गलत हुन्छ ।
तर, पहिले वर्गीकरण सकेर मात्रै कित्ताकाटमा रोक लगाएको भए अर्थतन्त्रमा संकुचन आउने थिएन कि भन्ने हामी व्यवसायीको बुझाइ छ । देशको अर्थतन्त्रका अन्य सूचक राम्रै देखिँदासमेत लयमा फर्किन सकेको छैन । विनायोजना वर्गीकरण भन्दै कारोबार रोकिँदा केही हदसम्म अहिलेको अवस्था भएको हो भन्न सकिन्छ । घरजग्गाको कारोबार रोकिँदा विप्रेषण रोकियो कि भन्ने पनि छ । विप्रेषणको संकलन हेर्दा त्यस्तो देखिँदैन । तर, आएको विप्रेषण अन्य क्षेत्रमा लगानी हुँदा पूँजी संरक्षण भएको छैन । आएको विप्रेषण घरजग्गामा लगानी हुने गथ्र्यो । त्यो रकम अन्य आयातित वस्तु खरीदमा गयो कि भन्ने हो ।
साना टुक्रामा मात्रै काम गर्ने होइन ठूला प्रोजेक्टमा पनि काम गर्नुपर्छ । यसका लागि शहरी विकास ऐन ल्याउनु जरुरी छ । ल्यान्ड पुलिङ गर्ने गरी ऐन आए सरकारी आयोजनाजस्तै निजीक्षेत्रले पनि ठूला योजना सम्पन्न गर्न सक्छन् । भैंसेपाटी, पेप्सीकोला टाउनप्लानिङ जस्ता योजना निजीक्षेत्रले समेत गर्न सक्छन् । अब बन्ने नयाँ शहरमा व्यवस्थित टाउन प्लानिङको काम गर्नुपर्छ । त्यसका लागि सरकारी तहबाट नीतिगत सुधार हुन जरुरी छ ।
हाम्रो देशको घरजग्गा कारोबार अपारदर्शी छ, अव्यवस्थित छ, बजारको मूल्य र सरकारी मूल्यमा धेरै ठूलो अन्तर छ । यसबीचमा धेरै अपारदर्शी काम भए । मार्केट भ्यालु ४ गुणाले तल पर्यो । राजस्व गुम्यो । अब रियल इस्टेटमा पनि स्टक मार्केटजस्तै रियल इस्टेट मार्केट सिस्टम बनाउन सके त्यसले व्यवसाय मर्यादित बनाउँछ । घरजग्गा कारोबार गर्दा बिचौलियाले पाउने ५० अर्ब रुपैयाँजति कमिशनको कुनै लेखाजोखा छैन । त्यसको राजस्व गुमिरहेको छ ।
रियल इस्टेट स्टक मार्केटले अर्वान डेभलपमेन्टमा समेत सहयोगी बन्छ । ल्यान्ड मार्केटबाट मात्र कारोबार भए प्रत्येक कारोबारको लेखाजोखा सरकारको निगरानीमा हुन्छ र राजस्व आफै बढ्छ । त्यसका लागि सरकारले ऐन बनाउन पहल गर्नुपर्छ ।
घरजग्गा कारोबार व्यवस्थित र पारदर्शी नहुँदा खरीदकर्ता ठगिनुका साथै सरकारले पनि वर्षेनि अर्बौं राजस्व गुमाइरहेको छ । ल्यान्ड मार्केट बने यो क्षेत्र पारदर्शी हुनुका साथै ग्राहकले सही मूल्यमा घरजग्गा पाउने, सरकारी राजस्व पनि बढ्ने सम्भावना हुन्छ । ल्यान्ड मार्केट प्रणालीबाट घरजग्गा कारोबार शुरू गरे राजस्व चुहावट बन्द हुने, जथाभावी मूल्य बढाउने काम रोकिने तथा माग र आपूर्तिका आधारमा बजारले नै रियल इस्टेटको मूल्य तोक्ने वातावरण बन्छ ।
कानून नै बनाएर एकीकृत रूपमा कारोबार गर्ने वातावरण बनाउन सके जुनजुन जिल्लामा व्यवसायी छन् ती जिल्लामा व्यवस्थित प्लानिङ गर्न शुरू गर्छन् । सरकारले कानून नबनाउँदा अहिले व्यवसाय अव्यवस्थित छ । यिनलाई व्यवस्थित गर्ने वातावरण सरकारले बनाइदिनुपर्छ । यो प्रणाली बनाउन सरकारले चासो देखाउनुपर्छ, व्यवसायी साथ दिन तयार छौं । मूल कुरा यसको कार्यान्वयनमा सरकार जानुपर्ने अहिलेको आवश्यकता हो ।
नेप्सेजस्तै अवधारणामा घरजग्गा कारोबारलाई लैजान नीतिगत प्रस्थान (पोलिसी डिपार्चर) आवश्यक भएको छ । महासंघले अहिले भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरीबी निवारण मन्त्रालयमा प्रस्ताव पेश गरेको छ । यस विषयमा केही चरण छलफलसमेत भएको छ । ल्यान्ड मार्केट बनाउन नयाँ कानून बनाउनुपर्छ । हामीले विभिन्न समयमा सरकारका उच्च पदस्थ अधिकारीहरूसँग पनि कुरा राखेका छौं । सबैजना सकारात्मक हुनुहुन्छ, तर ऐन भने बन्न सकेको छैन । सरकारले चाहे १ वर्षभित्र यो लागू हुन सक्छ । निकै ठूलो लगानी र सम्भावना भएको घरजग्गा कारोबार ढिलो नगरी व्यवस्थित बनाउनुपर्छ । यस्तो प्रकारको मार्केट बने घरहरूको मापदण्ड पनि लागु हुने र व्यवस्थित शहरीकरणका साथै संस्थागत रूपमा कारोबार हुनेछ । अमेरिका र क्यानडालगायत अन्य विकसित देशमा शेयरबजारकै शैलीमा घरजग्गा कारोबार हुने गरेको छ भने हामीले किन नगर्ने ?
सानोसानो पूँजी संकलन गरेर एउटा ठूलो लिमिटेड कम्पनी सञ्चालन गर्ने गरी हामी अगाडि बढेका छौं । त्यसले आईपीओ जारी गर्नेछ । सर्वसाधारणको लगानीसहित ५० अर्ब चुक्ता पूँजी भएको लिमिटेड कम्पनी सञ्चालन गर्ने र त्यसले रियल इस्टेटमा काम गर्ने योजनामा देशैभरका व्यवसायीसँग छलफल चलाएका छौं । यसका लागि कानून निर्माणमा पनि काम गर्दै जाने र कम्पनीलाई पनि अगाडि बढाउने योजना सारेका छौं । यसका लागि महासंघले नेतृत्व गरेर अगाडि बढेको छ ।
देशभर १८ हजारभन्दा बढी रियल इस्टेट कम्पनी छन् । ती कम्पनीको चुक्ता पूँजी २ खर्ब ७८ अर्ब रुपैयाँ छ । बैंक लगानी २ खर्ब ६० अर्ब रुपैयाँ छ । यसलाई गोलबन्द गर्न सके ठूलो पूँजी निर्माण हुन्छ र त्यसले देश विकासमा ठोस योगदान गर्न सक्छ ।
बृहत् कम्पनीको अवधारणाअनुसार सबै सानालाई मझौला र मझौलालाई ठूलो कम्पनीमा रूपान्तरण गर्न सके ती कम्पनीले विभिन्न शहरी क्षेत्रमा समेत जग्गा विकासको काम गर्न सक्छन् ।
नदीमा छरिएर बगेको पानी रोकेर एकीकृत गरी टर्बाइन घुमाएपछि बिजुली निस्केजस्तै सानासाना कम्पनीमार्फत हुने कारोबारलाई गोलबन्द गर्न सके ठूला आयोजना निर्माण गर्न सकिन्छ र त्यसले राज्यलाई राजस्वमा समेत ठूलो योगदान दिन्छ । हामी त्यही अभियानमा छौं ।
मेगा कम्पनी बनाउन सके मात्रै यसले ठूला योजना निर्माण गर्न तथा नयाँ प्रविधि भित्त्याउनसमेत सहज हुने थियो । अहिले यो क्षेत्र बिग्रेको अवस्थामा छ । बैंकले पनि लगानी गर्न नचाएको अवस्था छ । लगानी केका लागि रोकियो भन्ने कुरा विस्तारै खुल्दै जाला ।
यो क्षेत्रमा २ खर्ब ६० अर्ब रुपैयाँ बैंकको प्रत्यक्ष लगानी छ । त्यस्तै करीब ३ खर्ब रुपैयाँ व्यक्तिगत ऋण लगानी भएको छ । यति ठूलो लगानी भएको क्षेत्रलाई व्यवस्थित गर्न राज्यले ढिलो गर्नु हुँदैन । हामी बैंकर एशोसिएशनसँग छलफलमा बसेका थियौं । राष्ट्र बैंकले पनि २५ प्रतिशतसम्म रियल इस्टेटमा ऋण प्रवाह गर्न सकिने बताएको छ । हाल घरकर्जामा ५ प्रतिशत र ल्यान्डमा ६ प्रतिशत गरी ११ प्रतिशत मात्रै यस क्षेत्रमा लगानी छ ।
भेषराज लोहनी (लोहनी नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष हुन्)
