काठमाडौं। नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनीले एकीकृत जग्गा तथा आवास विकासका लागि निजीक्षेत्रलाई पनि ‘ल्यान्ड पुलिङ’ गर्न दिने कानूनी व्यवस्थाको आवश्यकता औंल्याएका छन् । हालसम्म सरकारले मात्रै ल्यान्ड पुलिङ गरेर जग्गा तथा आवास विकास गर्दै आएको छ ।
निजीक्षेत्रले ससाना टुक्रामा मात्रै काम गर्दै आएको तर बस्ती विकास र शहरीकरणका लागि यो पर्याप्त नहुने आर्थिक अभियानसँगको कुराकानीमा उनले बताए ।
निजीक्षेत्रले पनि ल्यान्ड पुलिङ गर्न सक्ने ऐन आए सरकारी आयोजनाले जस्तै निजीक्षेत्रले पनि ठूला योजना सम्पन्न गर्न सक्ने उनको भनाइ छ । भैंसेपाटी, पेप्सीकोला ‘टाउन प्लानिङ’ जस्ता योजना निजीक्षेत्रले समेत गर्न सक्ने भन्दै अब बन्ने नयाँ शहरमा व्यवस्थित शहरी योजनाको काम गर्ने भए सरकारले नीतिगत सुधार गर्नुपर्ने उनले बताए । एक दशकदेखि अल्झिएको शहरी विकास ऐन ल्याउनुपर्नेमा पनि उनले जोड दिए ।
संसारमा धेरै वर्ष पहिले नै ल्यान्ड पुलिङको अवधारणाबाट ठूलठूला शहर बनेको तर नेपालीको ‘माइन्ड सेट’ नै खुद्रे भएको उनले बताए । ‘अब बन्ने नयाँ शहरमा व्यवस्थित टाउन प्लानिङको काम गर्नुपर्छ त्यसका लागि सरकारी तहबाट नीतिगत सुधार हुन जरुरी छ,’ लोहनीले भने ।
पछिल्लो समय घरजग्गा व्यवसाय निकै खस्केको उनले बताए । आर्थिक वर्ष (आव) २०७७/७८ मा ७१ अर्ब रजिस्ट्रेशन र लाभकरबाट उठेकोमा २०७९/८० मा घटेर ४१ अर्बमा सीमित भएको उनले बताए । ‘समग्र कारोबार हेर्दा आव २०७९/८० मा झन्डै साढे ७ खर्ब रुपैयाँको कारोबार भएको छ । आव २०७७/७८ झन्डै १२ खर्बको घरजग्गा कारोबार भएको थियो,’ उनले भने ।
शेयरबजारमा जस्तै घरजग्गा कारोबारमा पनि ‘रियल इस्टेट मार्केट’ प्रणाली भए यो व्यवसाय मर्यादित हुने उनको भनाइ छ । ‘घरजग्गा कारोबार गर्दा बिचौलियाले पाउने ५० अर्ब रुपैयाँ जति कमिशनको कुनै लेखाजोखा छैन । त्यसको राजस्व गुमिरहेको छ,’ उनले भने ।
घरजग्गा कारोबार रोकिँदा राष्ट्र बैंकको प्रक्षेपणअनुसार कर्जा प्रवाह हुन नसकेको उनको तर्क छ । आव २०७९/८० मा राष्ट्र बैंकले १३ प्रतिशतसम्म कर्जा प्रवाह गर्ने प्रक्षेपण गरेकोमा ३ दशमलव ८ प्रतिशतमात्रै प्रवाह भएको तथ्यांक छ ।
सहकारी र बैंकबाट कृषिको नाममा गएको कर्जा पनि घरजग्गामा उपयोग भयो भन्ने तर्कप्रति असहमति जनाउँदै उनले राष्ट्र बैंकले कुल कर्जाको २५ प्रतिशतसम्म घरजग्गामा लगानी गर्न सक्ने व्यवस्था गरे पनि उक्त सीमामा नपुगेको बताए ।
उनका अनुसार बैंकहरूबाट ४८ खर्ब रुपैयाँ कर्जा प्रवाह भएकोमा २ खर्ब ६० अर्ब रियल इस्टेट क्षेत्रमा र साढे ३ खर्ब होमलोनमा लगानी भएको छ । कतिपय कम्पनीले कृषिका लागि लिएको कर्जाको केही अंश घरजग्गामा लगाएको आशंकामा राष्ट्र बैंकले चालू पूँजी कर्जा मार्गदर्शन जारी गरेको लोहनीको भनाइ छ ।
सहकारीबाट कति कर्जा घरजग्गामा गएको छ भन्ने यकीन तथ्यांक नभएको उनले बताए । ठूला सहकारीले उठाएको डिपोजिटमध्ये ठूलो अंश सञ्चालकहरूले प्रयोग गरेको तर व्यवस्थित रूपमा नगरी बढी रकम घरजग्गामा गरेको देखिएको उनको भनाइ छ । उक्त रकम अन्यत्र लगानी गरेको भए पनि हालको अवस्थाका कारण घरजग्गामा लगानी गरेर यस्तो स्थिति आयो भन्ने भाष्य बनेको उनको तर्क छ ।
घरजग्गा कारोबार रोकिँदा राष्ट्र बैंकको प्रक्षेपणअनुसार कर्जा प्रवाह हुन नसकेको उनको तर्क छ । आव २०७९/८० मा राष्ट्र बैंकले १३ प्रतिशतसम्म कर्जा प्रवाह गर्ने प्रक्षेपण गरेकोमा ३ दशमलव ८ प्रतिशतमात्रै प्रवाह भएको तथ्यांक छ ।
घरजग्गामा वास्तविक कारोबार मूल्यमा नभई सरकारी मूल्यांकनअनुसार रजिस्ट्रेशन गर्ने परिपाटीले सरकारले औपचारिक रुपमा गरिने कारोबारबाट आउने बराबरको राजस्व गुमाइरहेको उनको भनाइ छ । यसको व्यवस्थापनको लागि लाभकर र रजिस्ट्रेशन कर कम गरेर सरकारी मूल्यांकन चार गुणा बढाउनुपर्ने उनको सुझाव छ ।
कृषियोग्य जमीन संरक्षण गर्ने उद्देश्य राम्रो भए पनि विनातयारी कित्ताकाट रोक्ने निर्णय गरी त्यसको कार्यान्वयन फितलो हुँदा ६ वर्षसम्म घरजग्गा कारोबार ठप्प जस्तै बनेको उनले बताए । ‘यसले विकृति बढ्यो । हामीले त्यही बेला कित्ताकाट रोक्न हतार नगरौं, यो व्यावहारिक हुँदैन भनेका थियौं,’ उनले भने । वर्गीकरण गर्ने भन्दै सरकाले विनायोजना र तयारी कित्ताकाट रोक्दा नापी र मालपोत कार्यालयमा बेथिति र अपारदर्शी कारोबार मौलाएको लोहनीको भनाइ छ ।
घरजग्गा व्यवसायीले ५० हजारभन्दा बढी घर र अपार्टमेन्ट बनाएको उनको भनाइ छ । कुल आवासको १ प्रतिशत मात्रै व्यवस्थित भएकाले अब कम्पनीले मात्रै घर निर्माण गर्न पाउने नियम ल्याउनुपर्नेमा लोहनीले जोड दिए । आव २०७९/८० को बजेटमा घरजग्गा कारोबार दर्ता भएको कम्पनीले मात्रै गर्न पाउने व्यवस्था गरिने उल्लेख भए पनि अझसम्म त्यसलाई कार्यान्वयन गर्ने नियम नबनेको उनको गुनासो छ ।
घरजग्गा कारोबारलाई धितोपत्रको जस्तै अवधारणामा लैजान नीतिगत प्रस्थान (पोलिसी डिपार्चर) आवश्यक भएको उनको भनाइ छ । नेपालमा घरजग्गा कारोबार व्यवस्थित हुन नसक्दा यो क्षेत्र बदनाम भएको भन्दै उनले रियल इस्टेटको काम गर्न रियल इस्टेट मार्केट बनाउनुपर्ने आवश्यकता औंल्याए । त्यसका लागि सरकारले ऐन बनाइदिनुपर्ने उनको माग छ ।
घरजग्गा कारोबार व्यवस्थित र पारदर्शी नहुँदा क्रेता ठगिनुका साथै सरकारले अर्बौं राजस्व गुमाइरहेको उनको भनाइ छ । घरजग्गा बजार बने यो क्षेत्र पारदर्शी हुनुका साथै ग्राहकले सही मूल्यमा घरजग्गा पाउने, सरकारी राजस्व पनि बढ्ने उनको अपेक्षा छ । ‘ल्यान्ड मार्केट प्रणालीबाट घरजग्गा कारोबार शुरू गरे राजस्व चुहावट र जथाभावी मूल्य बढाउने काम रोकिने तथा माग र आपूर्तिका आधारमा बजारले नै रियल इस्टेटको मूल्य तोक्ने हुन्छ,’ लोहनीले भने ।
नेपालमा कुल आवासीय जमीन कति हो भन्ने यकीन नभएको तर करीब ५ लाख हेक्टर हुन सक्ने उनको अनुमान छ । यस व्यवस्थित गर्न सके ३ करोड जनसंख्यालाई पर्याप्त हुने लोहनीको भनाइ छ ।
भारतको गुजरातस्थित भुलेरा शहरमा ‘स्मार्ट सिटी’ बन्दै गरेको उदाहरण दिँदै उनले त्यसको ९२१ वर्गकिलोमीटर (काठमाडौं उपत्यका बराबर) मा ९० लाख मान्छे बसाउने योजना रहेको बताए । नेपालको शहरी जनसंख्या १ करोडमात्रै रहेकाले नेपालले ५ लाख हेक्टरमा राम्रो व्यवस्थापन गर्न सक्ने तर त्यसका लागि साना फुटकर र टुक्रे आयोजनाबाट नहुने लोहनीको भनाइ छ ।
